最近连着听了丁祖昱两次分享关于2017年房地产走势，第一次是在西双版纳，我跟着易居沃顿参加国内最后一段的活动，丁总因为嘉宾迟到临时上台给我们做分享。因为马上就要1月11日的公开脱口秀，还在会场特意嘱咐我们数据不要对外。昨天也就是1月11日，完整的数据也全部对外呈现了，丁总和我们分享了他眼中的2016以及未来可能的2017。
这两次发布会丁祖昱都给我们分享了大量的数据，而难得的是这样的数据都有不同纬度的对比而让一些结果看起来更清晰。
但是对我来说，我想我重复丁总的演讲没有意义，我就选择一些我感兴趣的数据，和大家聊一些我的观点
1、城市断崖程度比想象中厉害
所有人都说中国房地产分化严重，一线城市吸走了市场大部分的需求。确实，四个城市几乎消化了全国接近20%的市场房地产资金池，但是这个数据可能没什么感觉，有一个数据挺有意思。
我们可以看到，中国所有城市里，单价5万元以上的项目，深圳接近2万套，上海也有1.8万套，北京在限制预售证的情况下也有1.1万套，而除此之外呢，第四位的广州直接就是北京的零头一千套，然后看到杭州厦门天津之后，排在第八之后的城市几乎就没有五万元以上的项目出现。
而当我们把价格拉到十万元之后可以看到，我们可以看到这样的鸿沟就更加明显。这说明一个什么问题，就是中国的房地产城市好像就可以分成两类，一类叫北上深，一类叫其他。
对于其他城市，对于高端住宅的需求是非常非常少的，这也是大概三年前不少以品质著称的开发商在其他城市碰壁的原因。
从目前的数据来看，其他城市想要在房价上接近北上深的可能性很小很小，到目前为止只能期望这三个城市可以带动下周边城市的发展。
2、城市楼市是否有风险，只要确定基本面是否有问题即可
对于楼市风险判断，我们可以从各个维度来切，但是不论你如何讨论，有一个基本面是绕不开的，就是城市的供求关系，只要这个方面没有问题，那么楼市就没有大的问题，这个符合最基本的市场规划，对于这一块丁祖昱也给出了他的数据。
我们只要看一个数字就可以，就是看到12月末的消化周期，只要这个数值小，那么城市对房地产就是饥渴的，你供应量在我成交量就上去，你没供应量我价格就上去，就是这样一个规律。
所以看这个数据，我们可以很清晰的得到，上海是最安全的，市场已经没有供应量的，去化周期只有1。
而稍微有点微妙的是深圳，这个城市今年的成交量还不如2015，而且在12月底去化周期达到18个月，虽然价格没有波动，但是这样的周期就是一个潜在风险。
而很多人关心的二三线城市，对房地产最饥渴的有重庆2.5个月，宁波3.8个月，南昌3.9个月，武汉3.9个月，郑州3.7个月，这些城市都是很安全的。而数字在6以内的都是没有风险的，我们需要关注的是那些大于12的城市，可能需要更多的谨慎。
3、一个城市房价涨不涨的动，看一组数据的对比
我们对于分析房价，其实需要很多方面去验证，但是对于日常的我们来说可能没有那么大量的时间或者专业去研究，更多的时候依赖一种感觉。而有一组数据可以最快也是最有效的验证这种感觉，那就是这个城市的最高价和平均价的比值。比值越大，这个城市的价格攀升也就越有利，比值越小，后续的动力就不足。
道理也很简单，一个城市出现一个远远高于市场价格的项目，如果有成交，就说明这个城市存在这样的高端需求，那么有高端需求的带领，城市刚需价格的代表平均价格也就有了提升的动力，我们来看下数据。
首先很显然，北京上海的后续价格提升速度一定快过深圳，道理也很简单，深圳的成交均价就已经破5万了，但是城市最贵的住宅成交也只有15万左右，这样的价格箱体让5万的均价很难再快速的往上走。
另外对于其他城市，我们可以重点看下其他。第一杭州这个城市的价格潜力是很大的，因为高端需求夯实，给到刚需很大的成长空间，然后是广州，作为一线城市均价只有1.6万，这个就是潜力的来源。 另外还有一个黑马来自于14位的天津，今年的高端市场大爆发给到后续楼市发展很强的信心和动力。
这个表格很值得细看，如果有投资的朋友可以认真研究下。
4、从土地角度来看，国家到底是给城市机会还是给人机会
这句话是什么意思？
对于一个国家来说，如果希望给到所有年轻人更好的发展空间，那就应该给一线城市更多的土地指标，让年轻人可以更好的去往好的城市去奋斗。如果国家希望城市可以均好发展，那么我就限制你去一线城市，然后给到二三线城市政策让他们去那里。
给到那里福利，就表明国家对于人和城市的态度，那什么是福利，钱、政策和土地就是重要构成，聊钱没数据，聊政策有点虚，就直接看土地把。
左边是面积成交，右边是金额成交。
很有意思，从面积成交上来看，很显然所有的福利导向都集中在二线，给到二线足够的土地，也是希望未来他们可以装下更多的人
很显然对于国家来说，还是希望整体能够均好，不要出现太过分化
但是我们看成交金额的排行，这里我们重点看二线城市，也就是说我们剔除一线城市来看，哪些二线城市在国家福利刺激下，土地价值更加被认可，那些土地价值更加被认可的城市，在我眼里也就是更加有潜力的城市。
从排行版上来看，南京、杭州、天津这三个城市都不错，刚好我也非常看好这三个城市。
5、对于未来高密度的调控，哪些城市的震动会更加厉害
对于我们来说，必须要明白一个事实，就是房地产以后未来一定是非常高频的被调控周期，一年2次都非常有可能，那么受调控影响大不大，那还有一个数据可以最简单可以看出来。
就是外地人买房的比例构成。
道理也很简单，调控最先打压的一定是外来人，然后再是本地二套，这样的逻辑恒古不变。
而我们从比例上可以看到，杭州、成都、合肥的外来人比例都非常大，这个比例大不是说一调控房价就会跌，只是受调控影响波动会非常明显，所以对于做投资的朋友，如果你们看到这三个城市，你需要有比较好的心理承受能力，不过天天盯着房价看的那种，最好也就不要买了。
6、最后一点，房价长期动力，主要看城市投入程度
房价本身代表一个城市的未来是否美好，这也是为什么一线城市的价格会这么高的原因。
而我们现在看房价长期来看是不是好，其实需要关心一个维度的数据，就是这个城市政府对他投入的力度大不大，如果投入力度大，未来会变的很美好，那么房价长期来看就是看好的，丁总也分享了这一块的数据。
因为这个数据比较难，所以丁总用了最服务百姓的一个市政投入：城市轨交来代表。
可以看到重庆、南京、武汉、天津的市政投入都是比较大的，换句话来说，未来城市的发展也会美好，城市美好，那么相对应的房价也会有体现。
丁祖昱和我们分享的数据有很多，但是对我来说这几个数据都是我挺关心的，而且也是我认为对城市判断比较重要的一些数据。
稍微帮大家总结一下
对于一线城市，北上深永远强大，广州也拥有足够的后继的动力；
而二三线城市，优先看好杭州、天津、重庆、武汉、南京这五个城市，这五个城市未来3年的城市发展和楼市发展应该都会有不错的城市。
以上就是我个人观点，希望对后台经常问我二三线城市房地产发展的朋友一点参考。
另外最后也给丁总明送一个秋波，如果明年您还准备这样的个人发布会，也许我可以参与内容制作的某一个环节，可能效果也会不错。好啦，不论如何2017年都已经来了，不管各位是做房地产开发还是个人投资，都希望你可以选对城市，选对项目。
ps：以上所有数据均来自丁祖昱的两次分享，一些结论有的来自丁总有的来自我个人总结，所以总而言之，说得对的都是丁总说的好，说的不对的就是我理解有问题，大概是这样。
